Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá Á Âu với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động cùng đội ngũ chuyên gia, thẩm định viên có trình độ cao, hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản với hệ thống thẩm định giá phủ rộng khắp cả nước. Chúng tôi tự hào là đơn vị hoạt động uy tín, chuyên nghiệp và cung cấp các dịch vụ thẩm định giá bất động sản tốt nhất hiện nay. 

1. Thẩm định giá Bất động sản

1.1 Bất động sản là gì?

Theo Bộ luật Dân sự 2015 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định:

• Đất đai; lợi thế quyền sử dụng đất, trang trại, nhà xưởng, kho bãi
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do pháp luật quy định…

1.2 Định nghĩa về Thẩm định giá Bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Giá cả bất động sản phụ thuộc  vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản sẽ có xu hướng giữ nguyên hoạc giảm xuống. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố của thị trường như: khách đầu cơ, độc quyền phân phối, cạnh tranh không lành mạnh, tiện ích khu vực xung quanh như: Bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… và những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (cơ sở hạ tầng như: đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,…)

1.3 Thế nào là thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

1.4 Phân loại công trình xây dựng:

a, Công trình dân dụng

• Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ
• Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa, công trình giáo dục, công trình y tế, công trình thương nghiệp, dịch vụ, nhà làm việc, khách sạn, nhà khách, nhà phục vụ giao thông, nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình, nhà ga, bến xe, công trình thể thao các loại

b, Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử – tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.

c, Công trình giao thông gồm:

• Công trình đường bộ, công trình đường sắt, công trình đường thủy, cầu, cầu, sân bay.

d, Công trình thủy lợi gồm:

• Hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường ống dẫn nước, kênh, công trình trên kênh và bờ bao các loại.

e, Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm:

• Công trình cấp nước, thoát nước;
• Nhà máy xử lý nước thải,
• Công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải;
• Công trình chiếu sáng đô thị.

2. Mục đích Thẩm định giá Bất động sản

• Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
• Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
• Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
• Hạch toán kế toán, tính thuế ;
• Tư vấn và lập dự án đầu tư;
• Chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư….;
• Các mục đích khác

3. Phương pháp định giá Bất động sản

Căn cứ Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

• Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
• Phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu)

4. Hồ sơ thẩm định cần cung cấp

4.1 Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ, chung cư, văn phòng, cao ốc, văn phòng:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
• Giấy phép xây dựng
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí trước bạ

4.2Đối với thẩm định giá công trình xây dựng:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
• Giấy phép xây dựng
• Các hợp đồng thi công
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hoàn công
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

5/ Quy trình thẩm định giá bất động sản

Bước 1: Bộ phận kinh doanh tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của đối tác, khách hàng.

Bước 2: Sau khi bộ phận kinh doanh tiếp nhận được hồ sơ yêu cầu thẩm định giá của khách hàng sẽ cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý cho bộ phận thẩm định, tiếp theo thẩm định viên sẽ phân tích nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ yêu cầu.

Bước 3: Các thẩm định viên của công ty khảo sát điều tra thông tin thị trường như: Thông tin khu vực dựa vào kinh nghiệm đã làm tại đó (nếu đã thực hiện thẩm định tại đó), thông tin trên internet, dữ liệu của công ty. Báo giá trị sơ bộ ước tính của tài sản (nếu khách hàng yêu cầu) lại cho đối tác, khách hàng.

Bước 4: Thực hiện thẩm định giá

• Tham khảo các thông tin trên internet: Các website về bất động sản, các trang mua bán bất động sản, các trang mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản…
• Khảo sát thực tế tài sản: Kích thước thửa đất, công trình xây dựng trên đất, xác định vị trí tài sản tọa lạc, chiều dài đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống…Tham khảo các giao dịch thực tế của khu vực xung quanh và phân tích thêm ngân hàng dữ liệu của công ty.
• Hội ý chuyên gia: Các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản của công ty sẽ hội ý phân tích chuyên sâu thị trường và tài sản đưa để đưa ra phương pháp thẩm định để xác định giá trị tài sản.
• Lập báo cáo thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam và cơ sở thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 5: Kiểm soát

Kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản thẩm định và giá trị thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo thẩm định.

Sau khi đã thống nhất mức giá để phát hành chứng thư thẩm định, bộ phận kiểm soát sẽ báo lại cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sơ đã đạt yêu cầu hay cần bổ sung.

Bước 6: Trình ban lãnh đạo

Sau khi đã có giá trị cuối cùng được kiểm soát hồ sơ được trình lên ban Giám đốc phê duyệt.

Bộ phận kinh doanh sẽ báo lại giá trị thẩm định cho khách hàng.

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định:

Bộ phận in ấn công ty làm các thủ tục in chứng thư và báo cáo thẩm định, scan file chứng thư báo cáo thẩm định gửi cho khách hàng và chuyển khách hàng bản gốc theo đường chuyển phát nhanh hoặc giao tận nơi cho khách hàng. Thực hiện lưu trữ tài liệu.

Bước 8: Hoàn thành thẩm định

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại Công ty Thẩm định giá Á Âu là thế mạnh của công ty với lực lượng thẩm định viên, chuyên viên có trình độ, kinh nghiệm chuyên môn cao với kho dữ liệu bất động sản khắp cả nước đủ khả năng đáp ứng  tốt nhất cho mục đích thẩm định giá đa dạng của khách hàng. Thẩm định giá Á Âu luôn cung cấp cho khách hàng những thông tin, giá trị thực, tài sản thực, chính xác và có độ tin cậy cao nhất theo nhu cầu của khách hàng.